Condomínios residenciais podem impedir que imóveis recebam hóspedes de Airbnb

DIREITO IMOBILIÁRIO

É uma realidade que a tecnologia está transformando os negócios. A economia do compartilhamento, de que Uber e Airbnb são exemplos, só é possível pela disrupção tecnológica.

O Airbnb parte da ideia de que espaços ociosos de imóveis podem ser aproveitados por outras pessoas, em troca de pagamento. Assim sendo, a plataforma propõe-se a conectar anfitriões, que têm espaços para alugar, a hóspedes que procuram esses espaços.

Apesar de partir de uma ideia simples, o Airbnb apresenta e representa um novo modelo de negócio. E assim, surgem dúvidas: se trata de locação ou serviço de hospedagem? Quais regras se aplicam? Os condomínios residenciais podem restringir o uso das unidades como hospedarias?

De um lado, a lei dá ao proprietário de um imóvel o direito de dele usar e fruir como bem entender (artigo 1.288 do Código Civil). Mas, de outro, como nenhum direito é absoluto, a lei também estabelece direitos de vizinhança, dentre eles, o de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança e ao sossego (artigo 1.277 do Código Civil).

Nesse contexto, o direito do proprietário de usar e fruir do seu imóvel – e, portanto, de cadastrar o imóvel no Airbnb para receber e acomodar hóspedes – tem o potencial de confrontar com o direito à segurança e ao sossego dos vizinhos, pelo possível aumento do afluxo de pessoas estranhas no espaço comum do condomínio residencial.

É evidente, portanto, o conflito entre importantes interesses e direitos e a necessidade de equilibrá-los.

Há algum tempo, aguarda-se o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o tema. Recentemente, o STJ concluiu que o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital Airbnb corresponde a um contrato atípico de hospedagem. É dizer: não se aplicam as regras da hotelaria convencional nem as da lei do inquilinato.

Ao nosso ver, a simples classificação do contrato como sendo de modalidade atípica não soluciona os impasses, apenas os fomenta. Consequentemente, é premente que o poder legislativo regulamente o tema, e o quanto antes, para segurança de todos.

Nesse mesmo julgamento, o STJ colocou o condomínio no centro da discussão, deixando claro que ao condomínio cabe definir as regras atinentes à fruição do espaço, valendo, pois, o que constar da convenção. Poderá, por consequência, decidir se os imóveis poderão ser disponibilizados em plataformas digitais para hospedagem atípica.

Diante dessa importante decisão, convém que o condomínio que ainda não tenha estabelecido regramento pertinente, o faça, pois a permanência em zona cinzenta acarreta conflitos, dificultando a relação entre os condôminos.

Como sugestão para o condomínio que optar por autorizar a prática, é recomendável estabelecer condições, por exemplo: (i) o dever de o condômino dar ciência à administração do condomínio acerca do cadastramento do imóvel na plataforma; (ii) o dever de informar à administração cada nova hospedagem; (iii) dever de providenciar o cadastramento do hóspede; (iv) a apresentação da convenção e regulamento do condomínio e obtenção de compromisso escrito do hóspede de que está ciente e cumprirá as regras; (v) o compromisso do condômino de responder por danos que o hospede causar, dentre outros.

Caso este assunto seja do seu interesse, entre em contato conosco para saber como podemos assessorá-lo.